مدیریت مجتمع مسکونی نگین غرب به منظور پاسخگویی به سوالات اعضاء محترم نگین غرب و رفع برخی ابهامات بوجود آمده از بین سوالات مطرح شده توسط اعضاء تعدادی از این سوالات را انتخاب و پاسخ داده که نظر شما را به آن جلب می نمایم : پاسخ سوالات به صورت فایل متنی و صوتی و از زبان یکی از اعضای هیئت مدیره شرکت می باشد. ضمنا جهت شنیدن پاسخ ها بر روی شمایل  در مقابل هر سوال کلیک کنید.

در صورتی که شما بازدید کننده گرامی سوالی دارید که پاسخ آن در زیر موجود نمی باشد، می توانید سوال خود را با استفاده از دکمه زیر مطرح کنید تا در در اولین فرصت پاسخ سوال شما توسط هیئت مدیره شرکت داده شود.

محل ارائه پرسشهای اعضا از هیئت مدیره

در صورتی که برای شنیدن پاسخ ها با فرمت WMA با مشکل مواجه شدید، در این صورت جهت شنیدن پاسخ ها از فایل MP3 مقابل آن استفاده کنید.

- عمده ترین دلایل به تاخیر افتادن تکمیل و تحویل پروژه نگین غرب چه بوده است؟ فایل WMA فایل MP3 عمده دلیل تاخیر پروژه ، به تاخیر افتادن صدور پروانه ساختمان این پروژه می باشد به این دلیل که جواز ساختمان در سال 1380 توسط شرکت درخواست گردیده ولی صدور آن توسط شهرداری تا اواخر سال 1383 بطول انجامید و این 3سال تاخیر به این دلایل بود که وقتی شرکت اقدام به در خواست پروانه ساختمان نمود متوجه شد که ضوابط منطقه 22 متفاوت از سایر مناطق شهرداری تهران است و شهرداری اعلام نمود که شرکت می بایستی مالک زمین باشد در حالیکه شرکت بخاطر فروش ارزان تر واحدها ، زمین پروژه های خود را از ارگانهای دولتی ( بنیاد شهید ، بنیاد جانبازان ، ستاد اجرایی امام (ره) و ... ) بطور اقساطی خریداری می نمود و دلیل اینکه شهرداری اعلام کرده بود باید مالک زمین پروژه باشید این بود که 70% از زمین طبق ضوابط باید به شهرداری واگذار می گردید که این کار در هیچ جای ایران وجود نداشت و در واقع این عمل قانونی نبود که 70% از زمین به طور رایگان به شهرداری واگذار شده و در قبال آن حتی یک سانتیمتر تراکم و یا هیچ امتیاز دیگری به مالک داده نشود و دلیل آن را تشکیل تازه منطقه 22 و ورود آن به داخل محدوده و نیاز منطقه به فضاهای آموزشی ، بهداشتی ، ورزشی و تفریحی اعلام کرده بودند . به هر حال شرکت در ابتدا با واگذاری 70% زمین به شهرداری موافقت نکرد و از طریق مراجع قضایی شکایت نمود که دادگاه رای بر غیر قانونی بودن واگذاری زمین به شهرداری داد و حتی درخواست تجدید نظر شهرداری نیز بی نتیجه ماند و دادگاه تجدید نظر رای بر غیر قانونی بودن درخواست شهرداری داد و شرکت بر اساس رای دادگاه کار ساخت و ساز پروژه را شروع نمود . بعد از مدتی شهرداری توانست از طریق ماده 100 رای تخریب کل پروژه را اخذ نماید به این دلیل که شهرداری در ماده 100 اعلام کرده بود که پروژه بدون پروانه ساختمان در حال ساخت است و بدون اشاره به رای دادگاه و عدم آگاهی ماده 100 از این قضیه رأی تخریب صادر شد . بعد از این قضایا شرکت احساس کرد ادامه رویه منجر به وارد شدن ضرر بیشتر به اعضاء و شرکت خواهد شد بنا بر این با واگذاری 70% زمین به شهرداری موافقت کرد و بعد از واگذاری زمین عوارض قانونی که باید شهرداری از شرکت می گرفت نیز چند برابر محاسبه شد که شرکت به این قضیه نیز اعتراض کرد و بعد از کشمکش های بسیار ، شهرداری با بازگرداندن مازاد عوارض دریافتی به این طریق که عوارض مازاد پلاک ساخته شده بعنوان عوارض زمین پلاک پایینی محاسبه گردد موافقت کرد . بالاخره با تمامی این مشکلات بعد از اینکه شهردار منطقه تغییر نمود ، شهردار جدید سریعاً در سال 1383 پروانه ساختمانی پروژه را صادر نمود . در این سال شرکت می بایستی چه کاری انجام می داد ، ساخت 3000 واحد مسکونی که اولاً پروانه صادر شده بجای 60% سطح اشغال 20% سطح اشغال داشت و به جای 4 طبقه پروژه تبدیل به بلوک های 12 و 19 طبقه شده بود که باید به منظور تامین تعداد واحدهای فروخته شده ساخته می شد و در این سال نسبت به سه سال قبل هزینه ساخت نیز 2 الی 3 برابر شده بود. ضمناً پول هایی که اعضاء به شرکت پرداخت کرده بودند و بخش عمده آن باید کم کم در پروژه صرف می شد به اجبار یکجا بابت انتقال سند زمین به نام شرکت به منظور توافق با شهرداری هزینه شده بود . با توضیحاتی که ارائه شده عمده ترین دلایل تاخیر پروژه بشرح ذیل می باشد : 1-تاخیر افتادن پروانه ساخت پروژه که بعلت اختلافات شرکت و شهرداری بوجود آمد . 2- عدم دریافت پروانه و سطح اشغال همچون سایر مناطق تهران که موجب افزایش طبقات و افزایش 2 الی 3 برابری هزینه های ساخت گردیده و بعلت همین امر شرکت نتوانست از وام بانکی نیز استفاده نماید چون 70% از زمین به شهرداری واگذار شد و بانک به زمین های مشاع وام پرداخت نمی نمود و حتی تا این لحظه نقشه تفکیکی زمین که قرار بود از طرف شهرداری 3 سال قبل به شرکت داده شود هنوز تحویل نشده است و به دلیل کسر بودجه سرعت ساخت و ساز پروژه کاهش پیدا نمود . 3- نایاب شدن و افزایش شدید قیمت برخی از اقلام ساختمانی از جمله سیمان ، میلگرد ، آهن آلات و ... از دیگر دلایل تاخیر پروژه بوده و زمانی که ( 30ماه ) مبنای شروع کار حساب شده بود به دلیل عقب افتادن کار موجب بوجود آمدن تاخیر 3 ساله کار ساختمانی شده است . - با توجه به اینکه در ابتدای قرارداد مبلغی بعنوان وام در نظر گرفته شده بود در مراحل پایانی اعلام شده که وام دریافت نشده و می بایستی خریداران مبلغ وام را به فروشنده پرداخت نماید دلیل آن چیست ؟ فایل WMA فایل MP3 در واقع اصلاً قرارداد بر این نبود که شرکت از بانک وامی دریافت نماید اگر چه قانوناً به این شرکت وام تعلق می گرفت ، قرار بر این بوده شرکت از سود پروژه ، وام مربوطه را بطور اقساط از اعضاء دریافت نماید ولی با توجه به مشکلاتی که قبلاً ذکر شد و هزینه ها افزایش پیدا کرد شرکت با مشکل مالی مواجه شد که حتی ساخت پروژه به تاخیر افتاد و متأسفانه شرکت قادر به دریافت وام بصورت اقساطی از اعضاء نیست . حتی شرکت تصمیم گرفت با مراجعه به بانک ، از این طریق اقدام به دریافت وام بانکی برای اعضاء محترم نماید که در این راه مشکلات فراوانی بوجود آمده و از این طریق نیز شرکـت قـادر به دریافت وام نشد . ضمن اینکه گرفتن وام در پروژه ای مثل نگین غرب به هیچ وجه به نفع اعضاء نیست به عنوان مثال اگر برای آپارتمان ها 5 میلیون یا 10 میلیون تومان وام گرفته می شد همین مبالغ برای اعضاء حدود دو برابر هزینه داشت به این دلایل که : الف : برای این کار می بایستی سند مالکیت 6 دانگ در رهن بانک گذاشته می شد که این کار برای هر واحد حدود 500 هزار الی 1 میلیون تومان هزینه برمی داشت ( فقط برای اینکه سند در رهن بانک گذاشته شود ) . ب : تا زمانی که اعضاء می خواستند اقساط وام را پرداخت نمایند می بایستی حدود 20% سود بانکی در قبال وام پرداخت می نمودند که تا این زمان از 2 برابر هم بیشتر شده بود . ج : ضمن اینکه با دریافت وام پایانکار به تأخیر می افتاد و سند آپارتمانها دست دوم می شد .طبق عرف جامعه آپارتمانهایی که وام دریافت می کنند قیمت آن آپارتمان اگر حدود 100 میلیون تومان باشد بعلت دریافت وام قیمت آنها حدوداً 10 الی 15 میلیون پایین تر از آپارتمان های سند دست اولکه وام دریافت ننموده اند خواهد بود و در واقع به خاطر دریافت 5 الی 10 میلیون تومان وام ضرر زیادی به اعضاء وارد می شد . با تمام این تفاصیل برنامه شرکت این نبوده که برای اعضاء وام دریافت نشود و هدف شرکت دریافت وام بصورت اقساطی از اعضاء بوده که به دلیل مشکلات شدید مالی شرکت مجبور به دریافت مبلغ وام از اعضاء جهت تکمیل هرچه سریعتر پروژه می باشد و این نکته که شرکت می تواند بخشی از شرایط قرارداد را در زمان لازم تغییر دهد نیز در قرارداد ذکر شده است و مطمئناً خارج از قرارداد عمل نخواهد شد . بعضی از اعضاء ممکن است فکر کنند دریافت وام بصورت نقدی سود بیشتری برای شرکت بهمراه خواهد داشت در حالیکه اینگونه نیست و شرکت مبلغ بسیار بیشتری از آنچه از اعضاء دریافت نموده در ساخت پروژه هزینه نموده و حتی شرکت باید مبلغ بسیار بیشتری از مجموع وام های دریافتی ، هزینه تکمیل پروژه نماید . تا کنون اعضاء پروژه حدود 45 میلیارد تومان به شرکت پرداخت نموده اند در حالی که پول خرید زمین و اخذ جواز برای شرکت بالای 50 میلیارد تومان هزینه داشته است و تا این لحظه حدود 50 میلیارد دیگر هزینه ساخت مجتمع شده است یعنی دو برابر پرداخت های اعضاء محترم ، پس اینکه شرکت قصد دارد وام ها را بصورت نقدی دریافت نماید جهت تکمیل واحد های ناتمام و ساخت واحد هایی است که تا کنون ساخته نشده است که با دریافت این مبالغ انشا ا... هرچه سریعتر ساخت واحدها به اتمام خواهد رسید . در نهایت سعی شرکت این است که مبلغ وام را که نسبت به قیمت آپارتمان ، مبلغ نا چیزی می باشد را تا زمان تحویل آپارتمان ها بصورت مرحله به مرحله از اعضاء دریافت نماید و اعضائی که توان پرداخت وام را نداشته باشند می تواند از واحدهایی که دیرتر آماده خواهد شد انتخاب نماید بدون اینکه قیمت واحدها افزایش پیدا نماید . - علت دریافت 20% از مبلغ کل آپارتمان بعنوان تورم چیست و چگونه دریافت این مبلغ از خریداران قابل توجیه می باشد ؟ فایل WMA فایل MP3 در اجرای هر پروژه ساختمانی پیش بینی هایی بابت برآورد هزینه به عمل می آید که پروژه با توجه به اقلام و مصالح مورد نیاز از جمله آهن آلات ، سیمان ، آجر ، ماسه و هزینه نیروی انسانی و x… ریال هزینه جهت تکمیل نیاز دارد و این پیش بینی ملاک پیش فروش واحدها قرار می گیرد . ولی با توجه به افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی تا چند برابر، اگر تورم 100% هم مد نظر قرار بگیرد ساخت پروژه توجیح اقتصادی نخواهد داشت ولی به هر حال در قراراد این پروژه 20% تورم در نظر گرفته شده و حتی بعضی از شرکتها مبلغ تورم را تا 40% نیز در نظر می گیرند و یا بعضی دیگر از شرکتها سالانه 30% از کل ثمن معامله را بعنوان تورم محاسبه می نماید که تمام این درصد ها به دلیل وجود تورم در قراردادها ذکر می شود. در این بین حتی شرکت های دولتی وجود دارند که پروژه های آنها نیمه تمام مانده چون این شرکتها در یک پروژه 10 میلیارد تومان پیش بینی ساخت کرده اند و با تورمی که بوجود آماده فقط موفق به ساخت 50% از پروژه شده و طبعاً باید 50% دیگر مابقی را با چند برابر قیمتی که قبلاً پیش بینی کردند به اتمام برسانند . ضمناً اگر تورم هم وجود نداشته باشد بعلت تغییر سطح اشغال پروژه و تبدیل بلوک های 4 طبقه به 10 الی 19 طبقه هزینه ساخت افزایش پیدا کرده و به جای اینکه شرکت بتواند آپارتمان ها را در 000/10 متر بسازد مجبور به ساخت همان تعداد در 2000 متر مربع می باشد که به این دلیل هزینه ساخت 2 برابر افزایش پیدا می کند چون در ساخت مجتمع هایی که بصورت برج ساخته می شوند به خاطر استفاده از آسانسور ، افزایش دستمزد کارگران و استفاده از مصالح گران تر هزینه های جاری احداث مجتمع افزایش می یابد . با توجه به تمام مطالب ذکر شده متوجه این مطلب می شویم که در یافت 20% تورم قید شده در قرارداد باز هم تنها بخش اندکی از تورم را در بر گرفته و تمام خسارتهای ناشی از آن را جبران نخواهد نمود . - باتوجه به اینکه ، پیش خریداران آپارتمانهای خود را بر اساس متراژ انتخاب نموده اند دلیل افزایش بنا چیست و آیا خرید اضافه بنا توسط خریداران اجباری می باشد یا خیر ؟ فایل WMA فایل MP3 در سوالات قبلی در مورد ضوابط شهرداری منطقه 22 و تفاوت آن با مناطق دیگر توضیح داده شد و با توجه به طرح تفضیلی در بعضی از نقاط اصل بر احداث 200 واحد در هکتار و در نقاط دیگر 100 واحد در هکتار بوده و بیشتر از تعداد تعیین شده نمی توان در آن واحد مسکونی احداث نمود . در مجتمع نگین غرب بعلت وجود محدودیت تعداد واحد ، می بایستی تراکم داده شده مورد استفاده قرار می گرفت به همین منظور زمانی که تراکم برتعداد واحدها تقسیم شد برخی از واحدها اضافه بنا پیدا کرد یعنی اینکه تعداد واحدهای مسکونی افزایش پیدا نکرد ولی بنای واحدها اضافه تر شد . شرکت به منظور جلوگیری از تأخیرات بیشتر در صدور جواز اقدام به اخذ پروانه ساختمان نمود تا بدین طریق کار اجرائی اولیه اعم از فونداسیون و اسکلت را انجام دهدتا در مراحل بعدی بتواند نقشه داخلی را تغییر داده و بدین طریق بتوانند تعداد واحدها را اضافه نموده و از افزایش بنا جلوگیری نماید ، اما متأسفانه شهرداری ضوابط خاص خود را داشت و اجازه این کار به شرکت داده نشده و به ناچارمتراژ برخی از واحدها افزایش پیدا کرد . در واقع به جای اینکه شرکت در 300 متر بنا 4 واحد 75 متری احداث کند مجبور شد در همان 300 متر3 واحد مسکونی 100 متری احداث نماید و شرکت با توجه به تجارب قبلی فکر کرد که اضافه متراژ به نفع اعضاء بوده و خیلی از اعضاء در سایر پروژه ها نیز اضافه بنا درخواست نمودند قاعدتاً در این پروژه نیز درخواست برای اضافه متراژ بسیار خواهد بود و به همین دلیل واحدها با اضافه بنا احداث خواهد شد . با این حال به هیچ وجه خرید اضافه بنا برای اعضاء اجباری نیست و کسانی که مایل به خرید نیستند می تواند به شرکت اعلام نماید . نکته اینکه برخی از اعضاء واحد 75 متری را با احتساب مشاعات خریداری کرده اند که با کسر راه پله می بایستی واحد حدوداً 60 متری دریافت کنند که یک خوابه است و اعضاء مایل هستند واحد بزرگتر و 2 خوابه دریافت کنند که می بایستی برای واحد 75 متری حدود 10 الی 15متر اضافه بنا خریداری کنند که کل مبلغ این متراژ بیشتر از 8 الی 9 میلیون تومان نخواهد شد ولی بالطبع واحد بزرگتر و 2 خوابه خواهند داشت که در زمان فروش واحد می توانند به قیمت بالاتری اقدام به واگذاری آن نماید و بدین طریق بر ارزش واحد آنها افزوده خواهد شد . قیمت این اضافه بنا هم به این صورت است که در حال حاضر اگر قیمت تراکم حدود 500 الی 600 هزار تومان باشد( که شرکت قبلاً بابت اضافه متراژ پولی در یافت نکرده است ) و قیمت ساخت هر متر مربع حدود 400 هزار تومان ، قیمت هر متر مربع برای شرکت 000/900 تومان خواهد بود که اعضائی که مایل باشند می تواند متراژ بیشتری درخواست نماید و اعضائی که مایل نباشند همان متراژ فروخته شده را تحویل خواهند گرفت ولی امکان دارد تحویل واحد ایشان کمی دیرتر انجام شود که خسارت این چند ماه دیرکرد به ایشان پرداخت خواهد شد . در ضمن اینگونه نیست که تمام واحدها اضافه بنا داشته باشند، واحدهای 120 و 150 متری اصلاً اضافه بنا ندارد ، واحدهای 90 متری اکثراً اضافه بنا ندارد و تعدادی از واحدهای 75 متری دارای اضافه بنا می باشد که خرید اضافه بنای آنها نیز اجباری نمی باشد. - چرا طی سالهای اخیر بارها ز�